Póki jeszcze nie ma oficjalnego zakresu zmian przepisów, przypominamy zasady zarobkowego wynajmowania nieruchomości. To też jest działanie przedsiębiorcze, choć do tej pory nie musiało być sformalizowane w formie działalności gospodarczej lub firmy.

Prywatny wynajem mieszkania można opodatkować w dwojaki sposób:

  • na zasadach ogólnych według skali podatkowej (18 proc. lub 32 proc. dla kwoty powyżej 85 528 zł),
  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. po przekroczeniu 100 tys. zł przychodu stawka rośnie do 12,5 proc.).
Jaka jest różnica między tymi formami opodatkowania?

Przy zasadach ogólnych według skali podatkowej podatek liczymy od dochodu – czyli uzyskany z najmu przychód pomniejszamy o koszty uzyskania przychodu. Pojawia się pytanie, co to mogą być za koszty?

  • zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości,
  • odpisy amortyzacyjne,
  • opłaty za media,
  • zakup wyposażenia do mieszkania.

Koszty te muszą być poniesione przez wynajmującego i prawidłowo udokumentowane fakturami.

Dodatkowo można uwzględnić kwotę wolną od podatku, która w 2018 r. wynosi 6.600 zł . Ale jeśli posiadasz wiele źródeł przychodów, kwotę wolną od podatku można zastosować tylko jednokrotnie. 

W przypadku ryczałtu podatek  odprowadzany jest od kwoty wypłaconej wynajmującemu. Podatek jest liczony od przychodu, co oznacza, że przy tej formie opodatkowania nie można uwzględnić kosztów uzyskania przychodów. Bardzo ważny jest wtedy aspekt kosztów bieżących używania mieszkania. Warto w umowie najmu zawrzeć zapis, że to na najemcy ciąży obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat za mieszkanie takich jak czynsz płacony do spółdzielni, rozliczenia za prąd, wodę, śmieci. Taki zapis pozwala prawidłowo naliczyć podatek tylko od samego czynszu dla wynajmującego.

A teraz parę słów o formalnościach urzędowych.

Wybór ryczałtu należy pisemnie zgłosić w urzędzie skarbowym do 20. stycznia. Podatnicy, którzy w trakcie roku podatkowego rozpoczynają osiąganie przychodów z tego źródła, takie oświadczenie o wyborze ryczałtu mają obowiązek zgłosić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskali pierwszy przychód. Jeśli tego terminu nie dochowają, to rozliczenie podatku z najmu mieszkania będzie musiało odbywać się na zasadach ogólnych.

Deklarację roczną z tytułu uzyskiwania przychodów opodatkowanych ryczałtem należy złożyć do 31 stycznia, na formularzu PIT-28.

Przy zasadach ogólnych nie trzeba zgłaszać wyboru opodatkowania najmu do urzędu skarbowego. Ale jeśli jednak w poprzednich latach korzystałeś z ryczałtu, a w kolejnym roku chcesz zmienić formę opodatkowania na zasady ogólne, to zmianę taką należy zgłosić w urzędzie skarbowym do 20 stycznia.

Deklarację roczną z tytułu uzyskiwania przychodów opodatkowanych na zasadach ogólnych  należy wykazać do 30 kwietnia, na formularzu PIT-36.

Kiedy powstaje obowiązek rozliczania najmu prywatnego w ramach działalności gospodarczej?

Tutaj – JESZCZE – nie ma jasnych regulacji określających, w którym momencie najem prywatny powinien być rozliczany w ramach działalności gospodarczej.  Generalnie taki obowiązek powstaje w momencie, kiedy najem spełnia definicję działalności gospodarczej.

Rozkładając definicję działalności gospodarczej według Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na części pierwsze można stwierdzić, że wynajem spełnia praktycznie wszystkie kryteria definicji działalności gospodarczej. Jest działalnością zarobkową (bo przecież osiągamy zysk), polega na wykorzystywaniu rzeczy (mieszkań) oraz wartości niematerialnych i prawnych we własnym imieniu (jesteśmy właścicielem wynajmowanych mieszkań) w sposób zorganizowany i ciągły (zależy nam żeby wynajem miał charakter ciągły). Jednakże w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych najem jest zdefiniowany jako odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródło przychodów (najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa […] – art. 10 ust. 1 pkt 6), a wymieniona wyżej definicja działalności gospodarczej zawiera sformułowanie „z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9” (art. 10 ust. 1 pkt 6 określa właśnie najem jako inne źródło przychodów).

Zatem konieczność rozliczania podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej wymaga indywidualnego podejścia. Można domniemywać, że szeroka skala najmu lub fakt, że wynajem mieszkania/mieszkań stanowi jedyne źródło utrzymania lub fakt zakupu mieszkania wyłącznie na cele zarobkowe, mogą być przesłankami do rozliczania podatku od najmu w ramach działalności gospodarczej.

Nasuwa się kolejne pytanie: czy są sytuacje, kiedy warto rozliczać wynajem mieszkania w ramach działalności gospodarczej?

Tutaj warto rozważyć aspekt finansowy: a mianowicie sytuację, kiedy najem mieszkań generuje stratę. W ten sposób możemy np. uzyskiwany z innych aktywności gospodarczych dochód (od którego płacimy przecież podatek) zmniejszyć przez ponoszoną stratę z najmu albo odwrotnie: dochód uzyskiwany z najmu zmniejszyć przez stratę ponoszoną na innych aktywnościach gospodarczych.

Nina Jędrzejczak-Klimek
Biuro Rachunkowe Horizon Finance
www.horizonfinance.pl

(CBP)

Źródło grafiki: PhotoMIX-Company, Pixabay.